房地产企业经营业态多元，税收业务复杂，易发生计税依据不实、延迟确认工程量、拆分工程款项目、申报数据异常等问题。国家税务总局民丰县税务局健全防范重点行业、重点领域涉税风险的监管新机制，积极探索创新，从“事前预警、事中监管、事后复盘”三个环节入手，构建房地产企业涉税风险防控的闭合管理体系，有效提升税收征管质效，助力企业稳健发展。
国家税务总局民丰县税务局利用数据总揽大屏，通过对比房地产企业申报数据、发票数据以及从政府部门获取的土地出让信息、建设规划许可等第三方数据，开展房地产企业风险问题研判。王帅/摄
民丰县税务局组建专业化政策辅导团队，成员涵盖税源、风险、法制、税政等股室的业务骨干。团队成员到全县房地产企业开展走访调研，摸排企业的特点、经营规模、纳税缴费信用等级等信息。根据摸排结果，该局采取分级分类管理方式，将企业划分为重点税源企业、中小企业和高风险企业三类。
对29户重点税源企业，该局建立“一企一档”专属档案，开展定制化风险预警。对中小企业，该局通过批量扫描方式进行集中风险筛查。对高风险企业，该局开展实时重点监控，定期推送风险提示，实现风险预警管理的精准化、差异化。
依托税务大数据平台，该局整合企业申报数据、发票数据以及从政府部门获取的土地出让信息、建设规划许可、施工许可与竣工备案、预售许可证与销售备案等第三方数据，建立监控增值税、企业所得税等主要税种的风险指标模型。通过设置销项税额异常波动、进项销项不匹配等17项预警指标，模型对企业经营数据进行实时扫描分析，定位潜在风险点，做到涉税风险早发现、早预警。2024年以来，该局风险指标模型累计扫描房地产企业1.3万户次，识别并推送风险预警信息600余条，累计查补税款1100万余元。
某房地产开发公司开发住宅小区项目期间，该局通过风险指标模型扫描发现，该企业土地出让金缴纳金额与申报的契税计税依据存在300多万元的差额，且项目预售阶段增值税预缴金额较同地段、同规模楼盘均值低15%，两项指标同时触发了预警提醒。税务干部立即进一步实地核查，调取该企业出让合同、补充协议、政府部门配套费用缴纳凭证、售楼部销售台账、企业收款流水等23份原始数据，逐笔核对计税依据构成，确认企业少缴税款360万余元。该局及时提醒企业完成税款补缴，有效避免了更大的涉税风险。
在企业日常经营过程中，民丰县税务局加强对房地产企业涉税业务的精准核查，采取“三方数据比对发现风险—案头分析风险—实地精准核查”的方式，对企业的发票使用、成本费用列支、税收优惠享受等情况进行全面检查。对核查中发现的问题，税务干部及时与企业沟通，要求企业说明情况并限期整改。
为使繁杂数据直观呈现，民丰县税务局搭建房地产企业数据大屏这一“智慧中枢”，对各部门提供的数据进行实时整合、分析与可视化展示。税务干部既能在大屏上看到全县房地产企业总体概况，包括企业数量、项目分布、销售总额等关键数据，也能进一步查看单个企业的项目开发进度、税款缴纳、发票开具等详细信息，还能通过不同颜色图表和动态数据变化，及时对销售价格异常波动、项目进度款与税款缴纳匹配度、资金异常流向等情况发出预警。
税务干部在一次日常监管中发现，某房地产开发有限公司承建的项目存在异常——企业申报的工程进度款收入较住建部门备案的工程完成量低25%，触发了税收风险预警。该局立即成立项目核查专项小组，采取“线上+线下”双轨核查模式。线上，税务干部调取企业工程分包合同、工程款支付流水及发票开具记录，通过增值税发票管理系统对比发票流向。线下，税务干部到项目施工现场，联合住建部门工作人员实地测量工程完成进度，核对隐蔽工程验收记录、监理日志等关键资料。经核查确认，企业通过延迟确认已完工工程量、拆分工程款项目等方式，少确认收入1300万余元。经过税务干部提示提醒，该企业主动补缴税款及滞纳金共计340万余元。
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民丰县税务局坚持“查改结合、标本兼治”原则，以事后复盘为抓手，以机制完善为保障，构建风险防控长效体系，持续念好防范房地产企业涉税风险“紧箍咒”。
该局建立“一案一复盘”机制，深挖风险根源。对于税收风险核查完成的案例，该局组织税政、征管、税源、法制等股室召开专题复盘会，从数据预警、核查流程、政策执行等维度进行全流程剖析。通过梳理典型案例中的共性规律与操作规范，该局形成《行业税收风险防控指引》，统一执法标准，避免因政策理解偏差导致的执法尺度不一，让同类行业风险处理有明确依据。风险防控指引还能够帮助税务干部提前识别行业潜在风险，推动“事后核查”转向“事前预警”。今年，该局开展案例复盘5次，提炼风险防控经验指标11条，优化完善风险防控指引4份。目前，民丰县房地产企业数据申报准确率提升近27%，企业异常风险预警数量同比下降43%。
同时，通过复盘机制，该局推动制度优化升级，堵塞管理漏洞。针对核查中暴露出的数据共享滞后的问题，与住建、自然资源、统计、银行等6部门签订数据共享协议，将工程进度备案、土地出让、银行流水等12类数据纳入常态化共享范围；针对部分政策执行口径不统一的情况，制定《重点行业税收风险应对操作指南》，明确10余项业务处理标准，同时建立风险防控“回头看”机制，每季度对已整改企业开展随机抽查，确保风险防控措施落实到位。
今年该局已开展“回头看”检查2次，涉及22户次，整改问题9项，有效防范了同类风险重复发生。
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